Guida fiscale 2026: Acquisto di immobili in Portogallo per investitori stranieri

Il Portogallo rimane una delle destinazioni più attraenti in Europa per gli investimenti immobiliari.

Prima di acquistare, però, è fondamentale comprendere le imposte e le normative fiscali applicabili nel 2026.

Questa guida spiega, in termini semplici, cosa un investitore straniero dovrebbe sapere.

1. Imposte sull'acquisto di immobili:

- Quando si acquista un immobile in Portogallo, ci sono due imposte principali:

✔️ IMT (Imposta Comunale sul Trasferimento di Proprietà)

Questa è l'imposta principale sull'acquisto.

👉 Novità importanti per il 2026:

- Gli acquirenti non residenti potrebbero essere soggetti a un'aliquota fissa del 7,5%, indipendentemente dal valore dell'immobile.

💡 Ci sono delle eccezioni:

- Se si diventa residenti fiscali in Portogallo entro 2 anni.

- Se si affitta l'immobile (con regole specifiche).

✔️ Imposta di Bollo

- Aliquota fissa dello 0,8% sul valore dell'immobile.

🏠 2. Tasse sulla proprietà immobiliare

✔️ IPTU (Imposta Urbana sugli Immobili)

- Pagata annualmente.

- Solitamente tra lo 0,3% e lo 0,45% del valore dell'immobile.

👉 Dipende dal comune (es. Braga, Lisbona, Porto).

✔️ AIMI (Imposta Aggiuntiva sugli Immobili)

- Applicabile agli immobili di valore più elevato.

- In alcuni casi possono essere previste esenzioni (es. reddito da locazione).

💰 3. Imposta sul reddito (da locazione)

Se affitti l'immobile:

- Aliquota fissa del 28% sul reddito (regola generale per i non residenti)

- Possibilità di ottimizzazione fiscale a seconda della struttura

👉 Importante: potresti beneficiare degli accordi contro la doppia imposizione tra paesi

📈 4. Imposta sulle vendite (plusvalenze)

In caso di vendita dell'immobile:

👉 Regola attuale:

- Solo il 50% della plusvalenza è tassato, anche per i non residenti
- Si applicano aliquote progressive sull'imposta sul reddito

⚠️ In passato era diverso: questa modifica ha reso il Portogallo più attraente per gli investitori stranieri.

⚖️ 5. Altri costi da considerare

Oltre alle tasse, ci sono:

- Spese di registrazione e di atto notarile
- Spese legali
- Commissioni immobiliari
- Spese bancarie (se è previsto un finanziamento)

👉 In genere rappresentano tra il 6% e l'8% del valore dell'immobile

🌍 6. Vantaggi fiscali per gli investitori stranieri

Il Portogallo rimane competitivo perché:

- Sistema fiscale trasparente
- Possibilità di ottimizzazione attraverso la pianificazione fiscale
- Accordi internazionali per evitare la doppia imposizione
- Mercato in crescita con forte domanda

⚠️ 7. Punti critici da tenere a mente

Prima di investire:

- Verificare la residenza fiscale
- Analizzare l'impatto del Dipartimento dei Veicoli a Motore (7,5%)
- Studiare la strategia: affitto o rivendita
- Collaborare con professionisti locali

👉 Un errore fiscale può costare migliaia di euros.

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Hugo Vieira - AMI 25025
Specialista in Investimenti Internazionali