Steuerleitfaden 2026: Immobilienkauf in Portugal für ausländische Investoren

Portugal zählt weiterhin zu den attraktivsten Standorten für Immobilieninvestitionen in Europa.

Vor dem Kauf ist es jedoch unerlässlich, die geltenden Steuern und steuerlichen Regelungen ab 2026 zu kennen.

Dieser Leitfaden erklärt Ihnen in einfachen Worten, was ausländische Investoren wissen sollten.

1. Steuern beim Immobilienkauf:

- Beim Kauf einer Immobilie in Portugal fallen zwei Hauptsteuern an:

✔️ Grunderwerbsteuer (IMT)

Dies ist die wichtigste Steuer beim Kauf.

👉 Wichtige Neuerungen ab 2026:

- Für Käufer mit Wohnsitz außerhalb Portugals gilt ein fester Steuersatz von 7,5 %, unabhängig vom Immobilienwert.

💡 Ausnahmen:

- Wenn Sie innerhalb von zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig werden.

- Wenn Sie die Immobilie vermieten (mit besonderen Regelungen).

✔️ Grunderwerbsteuer

- Fester Steuersatz von 0,8 % des Immobilienwerts.

🏠 2. Steuern während des Immobilienbesitzes

✔️ IPTU (Stadtgrundsteuer)

- Jährliche Zahlung.

- Üblicherweise zwischen 0,3 % und 0,45 % des Immobilienwerts.

👉 Abhängig von der Gemeinde (z. B. Braga, Lissabon, Porto).

✔️ AIMI (Zusätzliche Grundsteuer)

- Fällt bei höheren Immobilienwerten an.

- In bestimmten Fällen sind Befreiungen möglich (z. B. bei Mieteinnahmen).

💰 3. Einkommensteuer (Vermietung)

Wenn Sie die Immobilie vermieten:

- Fester Steuersatz von 28 % auf die Mieteinnahmen (allgemeine Regelung für Nichtansässige)

- Möglichkeit der Steueroptimierung je nach Struktur

👉 Wichtig: Sie können von Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ländern profitieren.

📈 4. Umsatzsteuer (Kapitalgewinne)

Beim Verkauf der Immobilie:

👉 Aktuelle Regelung:

- Nur 50 % des Kapitalgewinns werden besteuert, auch für Nichtansässige.

- Es gelten progressive Einkommensteuersätze.

⚠️ Früher war dies anders – diese Änderung hat Portugal für ausländische Investoren attraktiver gemacht.

⚖️ 5. Weitere zu berücksichtigende Kosten

Neben den Steuern fallen folgende Kosten an:

- Gebühren für Grundbucheintrag und Registrierung
- Anwaltskosten
- Maklerprovision
- Bankgebühren (falls eine Finanzierung involviert ist)

👉 Diese betragen in der Regel zwischen 6 % und 8 % des Immobilienwerts.

🌍 6. Steuervorteile für ausländische Investoren

Portugal bleibt wettbewerbsfähig, weil:

- Transparentes Steuersystem
- Optimierungsmöglichkeiten durch Steuerstrukturierung
- Internationale Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung
- Wachsender Markt mit starker Nachfrage

⚠️ 7. Wichtige Punkte zu beachten

Vor einer Investition:

- Steuerliche Ansässigkeit prüfen
- Auswirkungen der Kfz-Steuer (7,5 %) analysieren
- Strategie abwägen: Vermietung oder Weiterverkauf
- Mit lokalen Experten zusammenarbeiten

👉 Ein Steuerfehler kann Tausende von Euros kosten.

🤝 Sicher in Portugal investieren?

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Portugal erwägen – sei es als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz:

– Sprechen Sie mit mir, um die besten Möglichkeiten zu finden und Ihre Investition optimal zu strukturieren.

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Hugo Vieira – AMI 25025
Spezialist für internationale Investoren