Guía fiscal 2026: Compra de propiedades en Portugal para inversores extranjeros

Portugal sigue siendo uno de los destinos más atractivos de Europa para la inversión inmobiliaria.

Pero antes de comprar, es fundamental comprender los impuestos y la normativa fiscal aplicables en 2026.

Esta guía explica, en términos sencillos, lo que un inversor extranjero debe saber.

1. Impuestos sobre la compra de inmuebles:

- Al comprar un inmueble en Portugal, existen dos impuestos principales:

✔️ IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales)

Este es el principal impuesto sobre la compra.

👉 Novedades importantes en 2026:

- Los compradores no residentes pueden estar sujetos a un tipo fijo del 7,5%, independientemente del valor del inmueble.

💡 Existen excepciones:

- Si se convierte en residente fiscal en Portugal en un plazo de 2 años.

- Si alquila el inmueble (con normas específicas).

✔️ Impuesto de Actos Jurídicos Transmisibles

- Tipo fijo del 0,8% sobre el valor del inmueble.

🏠 2. Impuestos durante la propiedad

✔️ IPTU (Impuesto sobre Bienes Inmuebles Urbanos)

- Se paga anualmente.

- Generalmente entre el 0,3 % y el 0,45 % del valor del inmueble.

👉 Varía según el municipio (p. ej., Braga, Lisboa, Oporto).

✔️ AIMI (Impuesto Adicional sobre Bienes Inmuebles)

- Se aplica a inmuebles de mayor valor.

- Puede haber exenciones en algunos casos (p. ej., ingresos por alquiler).

💰 3. Impuesto sobre la Renta (Alquiler)

Si alquila la propiedad:

- Tipo impositivo fijo del 28% sobre la renta (norma general para no residentes)

- Posibilidad de optimización fiscal según la estructura

👉 Importante: puede beneficiarse de convenios para evitar la doble imposición entre países

📈 4. Impuesto sobre las Ganancias de Capital

Al vender la propiedad:

👉 Normativa actual:

- Solo se grava el 50% de la ganancia de capital, incluso para no residentes
- Se aplican tipos impositivos progresivos sobre la renta

⚠️ Antes era diferente; este cambio ha hecho que Portugal sea más atractivo para los inversores extranjeros.

⚖️ 5. Otros costos a considerar

Además de los impuestos, existen:

- Gastos de escritura y registro
- Honorarios legales
- Comisión inmobiliaria
- Gastos bancarios (si se requiere financiamiento)

👉 Estos suelen representar entre el 6% y el 8% del valor de la propiedad

🌍 6. Ventajas fiscales para inversores extranjeros

Portugal sigue siendo competitivo porque:

- Sistema tributario transparente
- Posibilidad de optimización mediante la estructuración fiscal
- Acuerdos internacionales para evitar la doble imposición
- Mercado en crecimiento con fuerte demanda

⚠️ 7. Puntos críticos a tener en cuenta

Antes de invertir:

- Confirmar la residencia fiscal
- Analizar el impacto del Departamento de Vehículos Motorizados (7,5%)
- Estudiar la estrategia: alquiler vs. reventa
- Trabajar con profesionales locales

👉 Un error fiscal puede costar miles de euros.

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Hugo Vieira - AMI 25025
Especialista en Inversiones Internacionales